三四线新房快速复苏，“土拍火”“豪宅热”，分化动因与持续性研判

2020年开年后，宏观层面房地产业与整体经济一并被疫情拖累至负增长区间，且至二季度初开发投资、新房销售等主要指标依旧为负；而与之鲜明反差的是，微观层面楼市豪宅热销、地市地王频出等在核心城市陆续出现，种种现象似乎与宏观数据相左。究竟市场真实的情况如何？目前成交“抬头”是局部市场“大火”还是不同能级城市全线回暖？市场分化背后的动因为何？短期的市场热度又能否持续？

行业投资、销售低位徘徊

vs部分城市楼市、地市疫后火爆恢复

1、宏观房地产下行依旧，疫后销售、开工、投资累计增速持续为负

2、微观楼市、地市供需火爆，豪宅劲销、土拍溢价、房企销售回升整体上房地产市场复苏较慢，但事实上在微观层面上核心城市已快速升温，甚至表现远超疫情前。这一现象主要可以从三个方面概述：

一方面“豪宅火”，复工以来豪宅项目频频劲销。例如深圳招商太子湾·湾玺开盘当日即售罄，总销42亿元。又如近日上海碧云尊邸开放认筹，当前认筹率已超318%。又见深圳南山区、宝安区等热点区域新房项目出现“喝茶费”等现象。足以说明，后疫情时代核心城市豪宅正受火爆追捧。

另一方面“土拍火”，二季度初土拍溢价重回高位，尤其是进入4月份以来，土地市场热度明显上升，这种上升趋势在五·一假期后一周表现更为显著，周度溢价率已经升至26%，创下今年以来的新高，较4月第一周溢价率的12%已经翻番。最后“房企火”，疫后房企积极推盘，销售额快速回升。

4月百强房企全口径销售额突破九千亿元，环比上升17.2%，较去年同比上涨0.6%，首次同比转正。房企加快供货节奏，戴口罩排队购房的现象频频上演，带动部分城市市场快速转暖。从楼市“豪宅火”、地市“土拍火”再到“房企火”，从微观上来看疫情对企业拿地，居民购房的负面影响似乎并不如宏观层面一般严重，那么在这二者的反差中究竟当前真实的市场情况是怎样的？目前是局部市场“大火”还是全面回暖，回暖背后的动因为何？是否具有可持续性？

分化：楼、地市稳步恢复但分化加剧

核心一二线豪宅大热，刚需回归“春风拂”

1、疫后楼市快速修复，一线二手房降幅收窄至14%，三四线新房复苏较快（略）

2、城市间楼市分化，深圳、杭州率先正常化，广大三四线成交持续低迷（略）

整体来说，疫后城市间楼市表现分化明显。深圳、杭州等强市楼市已正常化；武汉、苏州、重庆等一二房成交仍处于历史低位，部分三四线城市受疫情防控或购房需求不足影响成交持续萎靡。

3、疫后地市量价齐升，二线溢价率激增，三四线成交量同比仍降（部分略）在疫后土地供应大幅放量推动下，全国土地成交量显著回升。至4月CRIC统计数据显示，全国土地市场涉宅用地成交建筑面积增至17314万平方米，环比增长58%，较2019年同期也恢复至历史水平，同比增6%。随着成交量的大幅回升，加之高价优质地块出让占比提升，疫后平均地价创2018年以来新高。至4月，成交总金额大幅增加至5298亿元，成交均价受此带动上浮至3060元/平方米，环比再增22%，突破2018年以来的新高。市场热度方面，溢价率与流标率双升凸显土拍市场优、劣地块间成交分化。从溢价率来看，在热点二三线土地出让增加且有优质土地高溢价成交的带动下，溢价率保持上升趋势，增至16.0%，环比上升3.8个百分点，并且创下去年7月以来新高。从流标率来看，由于优质地块供应大幅增加，大部分房企将主要精力放在这些地块上，对郊县地块的关注度普遍不高，郊县地块频遭流拍，使得整体流拍率有所回升。据CRIC重点监测的城市来看，本月土地流拍率升至9.2%，较上月增加2.5个百分点。

市场热度方面，溢价率与流标率双升凸显土拍市场优、劣地块间成交分化。从溢价率来看，在热点二三线土地出让增加且有优质土地高溢价成交的带动下，溢价率保持上升趋势，增至16.0%，环比上升3.8个百分点，并且创下去年7月以来新高。从流标率来看，由于优质地块供应大幅增加，大部分房企将主要精力放在这些地块上，对郊县地块的关注度普遍不高，郊县地块频遭流拍，使得整体流拍率有所回升。据CRIC重点监测的城市来看，本月土地流拍率升至9.2%，较上月增加2.5个百分点。

疫情结束之后，邯郸的土地市场一再被刷新，土拍火热，地价上涨，未来趋势又是如何？

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