买房常识 | 不懂得房率?那你离被坑就不远了

我有一个同学大饼，一直嚷嚷着要买房，兴冲冲地跑了一趟售楼处，回来电话里委屈巴巴地跟我讲：“那个销售讲的好多东西，我都没怎么听懂……”。

买房这事儿，都有第一次，不懂就学嘛。

今天，我们接着开讲，来聊一聊，买房路上，一个重要的概念：得房率

得房率是什么？

得房率是指套内建筑面积与建筑面积之比。

先来了解一下这句话里的两个概念：

1.建筑面积是什么？

建筑面积，也就是户型图上标注的面积，比如上面这张户型图，这里的100㎡就是建筑面积，这个100㎡内包含两个部分，一个是室内面积，一个是公摊面积。

室内面积，粗略的讲，就是房间内部的使用面积。

公摊面积，就是楼道、电梯厅等公共空间。

TIPS：（公共空间包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、配电室、值班警卫室）

一般来说，标准层是由同一楼层几户人家一起分摊的，比如一层有两户人家，这层的公共空间有20㎡，那每户人家要分摊10㎡的费用。除此之外，一层入户大堂空间是由整栋楼一起分摊的。

2.套内建筑面积是什么？

套内面积就是咱们刚才讲的室内面积，其实更严谨的来讲：

套内面积，不仅包括我们实际的使用面积，还包括半封闭阳台的一半面积、套内墙体面积以及外围墙体一半的面积。（是不是有点冤，外墙居然也占套内面积！

因此，建筑面积就好比是，一只完整的橘子，而套内面积，就好比是橘子瓤，公摊面积就好比是橘子皮，得房率就相当于橘子瓤在橘子中的占比。

举个栗子，大饼买了一套100㎡的房子，其中，套内面积是70㎡，公摊面积为30㎡，得房率为70%。

同样的公摊面积下，套内面积越大，得房率越高。所以，一般边套的得房率是高于中间套的。

得房率多少合适？

不同的物业类型，有不同的标准。一般而言，随着建筑高度的增加，得房率是逐步降低的。

一般来说，6层楼梯房得房率在85%~90%，电梯洋房得房率在80%左右，普通小高层得房率在75%左右，高层或者豪宅得房率在70%左右，超高层豪宅得房率在60%左右。

得房率越高越好吗？

可能大家会讲了，得房率当然越高越好了，每一分钱都砸在自己可用的室内面积，这才叫划算！

其实不是这样的，得房率的提升，势必会牺牲公共空间，不仅我们自己使用起来不舒服，家具的搬运也会出现问题。

惠州有一个小区，走廊过道面积只有1.1米，业主苦不堪言，说：“过道窄到不行，最窄地方只有95cm，大的家具都搬不进去。”。

因此，得房率也要适可而止，不能过高。

得房率超过100%神户型？

市面上，有一些得房率超过100%神户型，是怎么做到的呢？

其实，这里开发商在这里宣称的得房率，不是用套内面积计算得出的，而是套内实际使用面积代替了套内面积，也就是说：

这里的得房率为：套内实际使用面积/建筑面积

所以，它是通过增加套内实际使用面积，来提高得房率，也就是以下两种方式：

1.增加赠送面积。

通过增加室内赠送面积，来提高套内实际使用面积。

这就涉及到一个赠送面积的概念：

开发商拍下一块地的时候，政府已经规定了该地块儿的建筑面积，但是在建筑规范中，又有一部分空间是可以不计入建筑面积的

例如：在上海，不封闭阳台只有一半面积计入建筑面积。

很多开发商为了赢得购房者的青睐，会利用这样的规定，比如，造一个6㎡的未封闭阳台，但仅有3㎡计入建筑面积。

一方面，购房者得了实惠，以3㎡的价格买到了6㎡的阳台，另一方面，开发商也以很小的成本，打造出了产品附加值，从而做高了产品溢价。

使得套内实际使用面积超过建筑面积，也就是超过100%的得房率。

2.减少墙体面积

打薄墙体，可以直接增加室内使用面积。

举个栗子，一般室内非承重功能的墙体是30公分厚，某家开发商做出了15公分的墙，再加一层隔音棉和内保温，墙体大约就在20公分左右。

除此之外，开发商还可通过常规的方式增加得房率：

1.尽可能减少公共分摊面积。

比如下面这个标准层平面图，它把楼梯休息平台，电梯等候区，井管检修放在一个平台上，使得公摊面积得到最高效的利用，减少了公摊面积，争取了得房率。

2.把公共空间变成“专享”空间

让部分公共面积可以“专享”，成为“可供住户支配的面积”，比如现在市面上，有一些一梯两户的项目，通过双开门电梯的隔断，可把公共空间变成业主的纯私人空间。

那么，这类神户型能不能买？

实际上，购买这类户型是有一定风险的，因为赠送面积涉及违建，也有开发商为了节约成本，仅仅打薄墙体，而不加保温隔热材料，导致后期居住体验很差。

所以，如果要考虑这类房屋，可重点考虑下已经通过交付标准的各项验收的现房项目。