深度报告：下半年房地产政策展望
当前，房地产下行压力大，虽然5月销售环比25.8%，但是1-5月商品房销售面积同比下降23.6%，降幅继续扩大；5月百强房企操盘面积同比-53%。5月中长期贷款增加1047亿元，同比少增3379亿元。反映房地产市场“预期减弱、需求不足、供给冲击”三重压力愈演愈烈。
当市场有下行压力时，政策一般如期而至。
“政策松”何时才能“市场稳”？本文重点梳理本轮政策向市场的传导路径，并展望下半年的政策空间。
01
核心观点
政策松到市场稳的传导逻辑
从政策放松到市场企稳，要经历“增强信心”、“加上杠杆”两个过程。
第一阶段：增加购房信心
429政治局会议为本次宽松指明方向。4月29日，中共中央政治局召开会议，强调要坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。体现了高层对房地产的重视。
四大因素影响居民购房信心。一是期房烂尾。房企危机削弱购房者对期房信心，加重观望情绪。二是收入下降。经济、就业形势不乐观，居民预防性储蓄增加，且担心断供问题，买房决策比以往更谨慎。三是疫情形势。购房者看房、选房、线下签约均受到影响。四是房价涨幅。居民买涨不买跌，房价涨幅趋缓时，购房者选择观望。
调整政策障碍才能重塑买房信心。行政政策，特别是放松限购、改变限价、减少税费，能有效减少交易限制、增强购房意愿。
第二阶段：加上杠杆，形成直接的购买力。
金融政策，特别是对首付比例、首套房的认定标准、贷款利率，能有效的提升购买力。
下半年政策空间展望
历史来看，我国历次房地产下行都伴随着全国层面的大力度放松。
2008年10月22日央行新政，商贷利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。2014年国家出台了修改认房认贷标准、央行降息等政策。2015年降低首付比例标准、减免营业税，并再度降准降息。2016年房地产契税、营业税减免。近期的政策宽松力度与以往相比仍有空间。
然而，历史从来不会简单重复，此次和历次有所不同。
特别是，有些一二线城市房地产政策仍然较严，有进一步放松的空间。然而今年以来，这些城市房价上涨压力存在，调整政策会比较谨慎。
整体市场虽在下行，但高能级城市房价依然坚挺，“房住不炒”大背景下，“房价涨”是“调控松”的最大掣肘和顾虑。以北京为例， 2022年5月新建商品住宅价格指数当月同比5.9%、二手住宅价格指数当月同比5.3%。截至2022年6月14日，北京商品房成交 53249套、二手房成交 71274套，成交量已经回到2019年疫情前水平。
未来政策空间上，一是优化过严限购措施。部分城市，经过这一轮调整后，居民购房更偏理性，投机型需求所剩无几，部分热点城市房地产市场回归健康，临时性的限购政策存在放宽空间。二是取消限价。限价政策的出台背景是房企哄抬地价、房价涨幅过快。当前，房企拿地热情低、多数城市房价调控目的已达预期效果，这一临时性举措使命基本完成，应适时适地尽快取消限价。
相比以往，政策会更具针对性。各地会在不动摇“房住不炒”基调的前提下，更多为刚需、改善等自住型需求提供购房便利。如与租赁政策结合的“出租换房票”、与生育政策结合的“多胎增房票”、与养老政策结合的“投亲增房票”。甚至热点城市对二手房市场定向降低社保要求，在满足新市民购房需求的同时，堵上“打新摇号获利”的投机需求。
金融政策上，首付比例、首套房标准认定、贷款利率都有调整空间。
首付比例上，高能级城市二套首付比例普遍偏高。如北京普宅60%，非普宅80%；上海普宅50%，非普宅70%；深圳普宅70%，非普宅80%。以上海为例，超过140平米的住宅都是非普通住宅。在面积低于140平米的情况下，以住宅所处的位置和房价来区分，内环内以房价450万为分界，内环和外环间以310万为分界，外环外以230万为分界。如果是换房置业的改善需求，一般总价很难满足普宅要求，多数要支付70%的首付比例。以浦东北蔡的一套正常三居为例，总价一般800-1100万，首付需560-770万，换房压力大。
在首套房认定标准上，目前，部分城市首套房认定执行“认房又认贷”，且“认贷”标准严格至认贷款记录，二套房首付比例较高，对合理的换房改善需求容易形成误伤。
房贷利率仍然较高。一方面，相较政策下限，利率放松空间大。根据5月15日央行、银保监会《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套房贷利率下限为LPR-20bp，二套房贷利率下限为LPR+60bp。但是各地还没有普遍执行。另一方面，实际上目前各城市加点普遍高于政策要求的下限。如一线城市北京，首套、二套房贷款利率为LPR加55、105bp。
风险提示 ：购房政策不及预期风险，经济超预期下行风险，数据统计偏差风险。
02
报告正文
当前，房地产下行压力大，虽然5月销售环比25.8%，但是1-5月商品房销售面积同比下降23.6%，降幅继续扩大；5月百强房企操盘面积同比-53%。5月中长期贷款增加1047亿元，同比少增3379亿元。反映房地产市场“预期减弱、需求不足、供给冲击”三重压力愈演愈烈。
当市场有下行压力时，政策一般如期而至。
“政策松”何时才能“市场稳”？本文重点梳理本轮政策向市场的传导路径，并展望下半年的政策空间。
1、政策宽松到市场企稳的传导逻辑
从政策放松到市场企稳，要经历“增强信心”、“加上杠杆”两个过程。
1.1、 第一阶段：增加购房信心
429政治局会议为本次宽松指明方向。4月29日，中共中央政治局召开会议，强调要坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。体现了高层对房地产的重视。
四大因素影响居民购房信心。一是期房烂尾。房企危机削弱购房者对期房信心，加重观望情绪。二是收入下降。经济、就业形势不乐观，居民预防性储蓄增加，且担心断供问题，买房决策比以往更谨慎。三是疫情形势。购房者看房、选房、线下签约均受到影响。四是房价涨幅。居民买涨不买跌，房价涨幅趋缓时，购房者选择观望。
行政政策，特别是放松限购、改变限价、减少税费，能有效减少交易限制、增强购房意愿。目前地方已在陆续调整相关政策。
限购方面，廊坊等非热点城市选择直接解除限购，热点城市会采取相对“艺术”的手法放松限购，将民生、人口、人才政策挂钩限购放松，一是通过出租自住房新增购房指标。如长沙，房屋盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。二是多孩家庭新增购房名额。如杭州，三孩家庭限购套数增加一套；而南京、东莞，二孩、三孩家庭均可新增购买一套商品住房。三是养老投亲家庭新增购房名额。如郑州，鼓励老年人投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。四是降低社保要求，利好低社保新市民，像个体户、刚毕业的大学生、新创业者等。如杭州，本地户籍无需社保、外地户籍12个月社保就能购买二手房，此前是“落户+2年社保”、“非户籍+4年社保”政策。
限价方面，直接取消限价，或品质住宅提高限价。如东莞，取消新房限价。郑州，对低容积率、高绿地率等品质住宅，销售限价上浮。
税费方面，无锡、杭州个人住房转让增值税免征年限由5年调至2年。
1.2、 第二阶段：加上杠杆，形成直接的购买力
金融政策，特别是对首付比例、首套房的认定标准、贷款利率，能有效的提升购买力。目前各地也有探索，城市数量比较少，力度还需加强。
首付比例方面，针对非限购城市，很多地方将商贷首付比例降至央行政策划定的最低水平，“首套20%、二套30%”。针对限购城市，实施首付比例优惠，如合肥二孩及以上且子女未成年的家庭首付比例最低为30%。
首套房认定标准方面，太原、郑州等放松“认房又认贷”，为改善居住条件购买二套房的家庭，可按首套房贷款标准进行贷款。
利率方面，一季度以来各地纷纷调低房贷利率。5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套房贷利率下限调整为LPR-20bp，二套房贷利率下限未变。此前执行2019年8月25日央行公告，首套房贷利率下限LPR、二套房利率下限LPR+60bp。5月20日，5年期LPR下调15bp，至4.45。首套房利率最低4.25，相当于LPR的95折；二套房最低5.05，相当于LPR的1.13倍。此类调整，可引导未来实际按揭利率进一步下行，减轻刚需购房负担，促进需求释放。天津、郑州、无锡等多城首套房贷利率低至 LPR-20bp。
2、 下半年政策空间展望
2.1、 历次房地产下行都伴随全国层面大力度放松
历史来看，我国历次房地产下行都伴随着全国层面的大力度放松。2008年10月22日央行新政，商贷利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。2014年国家出台了修改认房认贷标准、央行降息等政策。2015年降低首付比例标准、减免营业税，并再度降准降息。2016年房地产契税、营业税减免。近期的政策宽松力度与以往相比仍有空间。
2.2、 目前一线城市房价上涨压力存在，政策调控较为谨慎
特别是，有些一二线城市存量政策仍然较严，可进一步放松过紧的调控。然而今年以来，这些城市房价上涨压力存在，调整政策会比较谨慎。
整体市场虽在下行，但高能级城市房价依然坚挺，“房住不炒”大背景下，“房价涨”是“调控松”的最大掣肘和顾虑。以北京为例， 2022年5月新建商品住宅价格指数当月同比5.9%、二手住宅价格指数当月同比5.3%。截至2022年6月14日，北京商品房成交 53249套、二手房成交 71274套，成交量已经回到2019年疫情前水平。
2.3、 “改预期”政策空间
未来政策空间很大。一是优化过严限购措施。部分城市，经过这一轮调整后，居民购房更偏理性，投机型需求所剩无几，部分热点城市房地产市场回归健康，临时性的限购政策存在放宽空间。
二是取消限价。限价政策的出台背景是房企哄抬地价、房价涨幅过快。当前，房企拿地热情低、多数城市房价调控目的已达预期效果，这一临时性举措使命基本完成，应适时适地尽快取消限价。
相比以往，政策会更具针对性、设计更巧妙。各地会在不动摇“房住不炒”基调的前提下，更多为刚需、改善等自住型需求提供购房便利。如与租赁政策结合的“出租换房票”、与生育政策结合的“多胎增房票”、与养老政策结合的“投亲增房票”。甚至热点城市对二手房市场定向降低社保要求，在满足新市民购房需求的同时，堵上“打新摇号获利”的投机需求。
2.4、 “加杠杆”政策空间
金融政策上，首付比例、首套房标准认定、贷款利率都有调整空间。
首付比例上，高能级城市二套首付比例普遍偏高。如北京普宅60%，非普宅80%；上海普宅50%，非普宅70%；深圳普宅70%，非普宅80%。以上海为例，超过140平米的住宅都是非普通住宅。在面积低于140平米的情况下，以住宅所处的位置和房价来区分，内环内以房价450万为分界，内环和外环间以310万为分界，外环外以230万为分界。如果是换房置业的改善需求，一般总价很难满足普宅要求，多数要支付70%的首付比例。以浦东北蔡的一套正常三居为例，总价一般800-1100万，首付需560-770万，换房压力大。
在首套房认定标准上，目前，部分城市首套房认定执行“认房又认贷”，且“认贷”标准严格至认贷款记录，二套房首付比例较高，对合理的换房改善需求容易形成误伤。
房贷利率仍然较高。一方面，相较政策下限，利率放松空间大。根据5月15日央行、银保监会《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套房贷利率下限为LPR-20bp，二套房贷利率下限为LPR+60bp。但是各地还没有普遍执行。另一方面，实际上目前各城市加点普遍高于政策要求的下限。如一线城市北京，首套、二套房贷款利率为LPR加55、105bp。
风险提示：购房政策不及预期风险，经济超预期下行风险，数据统计偏差风险。
