欠缴三年物业费导致违约金超过物业费？法院是这么判的！

某小区业主因为对物业服务不满，业主不愿意缴纳物业费，在接近三年的时间里，物业公司和业主的物业费僵局一直难以解开。最终，物业公司起诉到法院，请求法院判令业主支付物业费5364元，违约金8417元。

三年不交物业费导致违约金超过物业费，这样的的情况，法院会如何判呢？一起来看一看吧。

2015年1月7日，物业公司、闫某某双方签订阳光前期物业服务合同。闫某某系该小区业主。合同约定，物业公司为该小区提供前期物业服务。根据约定，物业公司需向闫某某收取物业服务费（每月每平方米1.60元）及电梯运行费（每月每平方米0.4元）。物业服务费按季交纳，业主或物业使用人于每季首月10日前交纳当季的物业服务费，若逾期交纳，每逾期一日应以欠款总额的3‰支付违约金。

闫某某房屋建筑面积93.21平方米，2016年1月1日至2018年12月31日期间，闫某某共计欠缴物业服务费5364元。物业公司计算自2016年1月11日至2018年10月31日违约金为8417元。物业公司已向闫某某发出催交该期间物业费用的书面通知。

闫某某欠缴物业费的理由是物业服务不到位。闫某某认为，物业服务素质及态度不好，而且有多处问题没有解决，所以不同意支付物业费。

闫某某提出的问题包括：

一、在收房时必须签订物业服务合同，签订合同非本人意愿，属强制签订，如不签订物业服务合同无法取得入户门钥匙。在收房时只有1号楼和2号楼属于交房状态，周围的3至25号楼座均处于建设当中，很多设施没有完善(如健身器材，车辆停放等还都是问题)，根本无法保障我们业主的一个正常居住环境。周围一片狼藉脏乱差，即使在这种状态下物业服务费也一直在缴纳。

二、本人在居住前和居住后多次受到物业服务人员的辱骂及训斥，根本不是以协商的口气说话，以至于到现在都是以训斥和侮辱的形式对待，让本人很难接受如此服务。

三、每次去物业解决现实存在的问题，都会被他们的侮辱和态度伤到，导致本人胸闷，心脏难受，头疼失眠。

四、自交房以来自行车棚、健身娱乐设施等等一直处于建设当中，今年拖明年，明年拖后年。到目前为止还是如此，什么都没有。

物业公司则认为，闫某某作为小区业主，有依法缴纳物业费的义务，其所陈述的理由均不构成其不缴纳物业费的理由。

法院审理后认为， 本案争议的焦点问题为：

一、《前期物业服务合同》是否应予撤销；

二、上诉人闫某某欠缴的物业费是否应予减免，违约金是否应予支持。

关于焦点一，法院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，物业公司与开发商签订《前期物业管理服务合同》，闫某某在购买小区房产时，亦对该合同进行了确认，该合同对双方当事人均具有约束力，因此闫某某撤销该合同的主张没有事实和法律依据，法院不予支持。

关于焦点二，法院认为，闫某某主张物业公司物业服务存在问题，请求减免物业费及违约金。法院认为，闫某某主张的物业服务问题，不能构成物业公司根本违约，闫某某主张对物业服务费进行减免，没有事实和法律依据。闫某某未按期缴纳物业费构成违约，应承担违约责任，向物业公司支付违约金。

法院认为，物业公司与业主闫某某签订前期物业服务合同合法有效，对双方均具有约束力，各方均应遵照执行。闫某某认为物业服务素质及态度不好，存在服务不到位等问题，但不应以此作为拒付物业费用的理由，故物业公司要求闫某某支付该期间物业服务费5364元的诉讼请求于法有据，法院予以支持。

但双方在合同中约定的违约金计算标准过高，结合本案实际情况，法院酌定违约金按照欠付物业费的30%计算为宜，即1609元。最终，法院判决闫某某支付物业公司物业服务费5364元，违约金1609元，共计6473元。

来源：房地产法律研究