夫妻买房登记在未成年子女名下，离婚时应如何处理

很多人会疑惑的一个问题：婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产购买房屋，产权登记在未成年子女名下，离婚时应如何处理?

审判实践中存在两种不同的观点：

一种观点认为，根据《民法典》物权编第二百一十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。如果夫妻将购买的房屋登记在未成年子女名下，那就意味着将购买的房屋赠与未成年人，离婚时应作为未成年人的财产处理，夫妻双方无权予以分割：另一种观点认为，不能仅仅按照产权登记的情况将房屋一概认定为未成年人的财产，还应审查夫妻双方的真实意思表示。

一般会倾向于第二种观点。双方婚后用夫妻共同财产购买房屋，子女尚未成年，如果产权登记在该子女名下，夫妻离婚时不能简单地完全按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。因为，不动产物权登记产生的是将登记记载的权利人推定为真正权利人的效力，分为对外效力和对内效力。对外效力是指根据物权公示公信原则，不动产物权经过登记后，善意第三人基于对登记的信赖而与登记权利人发生的不动产交易行为应受到法律保护；对内效力是指在权利人与利害关系人之间，应根据当事人的真实意思表示来确定真正的权利人。

实际生活中，夫妻双方共同出资购买房屋后，可能基于各种因素的考虑而将房屋产权登记在未成年子女名下，但这并不意味着夫妻的真实意思是使未成年子女成为该房屋产权的权利人，因此，该房屋的真实产权人未必是未成年子女。人民法院应注意审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示，如果真实意思确实是将购买的房屋赠与未成年子女，离婚时应将该房屋认定为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女的一方暂时管理；如果真实意思并不是将房屋赠与未成年子女，离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理比较适宜。

相关判例：江西省高级人民法院（2017）赣民终463号

本院认为，经一、二审查明，位于北京市宣武区××大街××院××楼××单元××号的案涉房产是2004年6月22日高卫东以本人及高登二人名义从北京诚通房地产开发有限公司处购买，并办理了京房权证宣私字第××号房屋产权证，载明高卫东、高登二人共有，其中高登份额占90%，高卫东份额占10%。该处诉争房产是高卫东、杨金萍在夫妻关系存续期间以共同财产购买，产权登记为高卫东、高登二人名下，购买房产时高登年纪尚幼，仅为九岁，无独立财产，该房产出资系其父母共同财产，故原审判决认定所购置的诉争房产为高登父母即高卫东、杨金萍的共同财产，符合客观事实，应予维持。虽然依据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”之规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但是夫妻将共同财产购买的房屋登记于未成年子女名下，在夫妻离婚时，不能简单地完全按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。

因为，不动产物权登记分为对内效力和对外效力，对外效力是指根据物权公示公信原则，不动产物权经登记后，善意第三人基于对登记的信赖而与登记权利人发生的不动产交易行为应受到法律的保护；对内效力是指应审查当事人的真实意思表示来确定真正的权利人。

实际生活中，夫妻双方共同出资购买房屋后，可能基于各种因素的考虑而将房屋的产权登记在未成年子女名下，但这样并不意味着该房屋的真实产权人即为未成年子女，人民法院应当注意审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。如果真实意思确实是将购买的房屋赠与未成年子女，离婚时应将该房屋认定为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女的一方暂时管理；如果真实意思并不是将房屋赠与未成年子女，离婚时应将该房屋作为夫妻共同财产处理。

本案中，一、二审已查明，高登父母购置该房产时及离婚诉讼期间，均无证据显示双方有将该涉案房产90%份额赠与高登的共同意思表示，其中高卫东陈述系为防止夫妻一方随意处置房产而登记在高登名下，杨金萍则在离婚诉讼一、二审以及再审审查程序中均要求将本案诉争房产按夫妻共同财产进行分割。故从案涉房产的出资情况及高卫东、杨金萍的陈述等来分析，夫妻双方自始至终并未形成将该房产赠与高登的合意,本案房产的真正权利人并非高登，而是高卫东、杨金萍。高登上诉提出从房产按份共有的比例来分析，可以确定高卫东、杨金萍是经过慎重商量，共同决定将诉争房产赠与高登，但该上诉主张仅是高登的主观推测，并未提供充分证据予以证实。况且，高卫东、杨金萍离婚诉讼经历一审、二审、再审审查等诉讼程序，时间跨度近十年，期间高登也明确知道法院生效判决对诉争房产的处理结果，即作为夫妻共同财产进行分割，但直至离婚纠纷生效判决执行完毕，高登并未提出过任何异议，可见高登在提起本案诉讼之前，并未有接受赠与的意思表示。

因此，结合本案现有的证据和已查明的事实，原审判决认定，虽然诉争房屋90%的份额登记在高登名下，但高卫东、杨金萍的真实意思并不是将房屋赠与未成年子女高登，位于北京市宣武区××大街××院××楼××单元××号的案涉房产应按夫妻共同财产进行分割，有事实与法律依据，并无不当，应予维持。

虽然《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第128条规定，公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。第129条规定，赠与人明确表示将赠与物赠与未成年人的，应当认定该赠与物为未成年人的个人财产。但是前述规定应理解为仅适用于未成年人是接受其他人而不是自己父母的赠与。合同法上的赠与是一种交易行为，交易必须有双方当事人，且双方当事人具有民事行为能力。完全民事行为能力人可以独立进行民事活动，限制民事行为能力人只能实施与其年龄、智力相适应的民事活动，其他活动须由法定代理人行使或征得其法定代理人同意。无民事行为能力人的民事活动由其法定代理人进行。

如果受赠子女是未成年人，按一般常规应由这个未成年人的法定代理人代理接受赠与，并与赠与人订立赠与合同。但如果受赠人不是接受其他人而是自己父母的赠与，那么赠与人与接受赠与人皆为未成年人的父母，从而产生自己与自己发生民事法律行为，这样的行为一般不发生合同法上的效力而成立赠与。故本案中高登上诉提出案涉房产90%份额是父亲高卫东及母亲杨金萍在购房时对其的赠与行为，发生合同法上的赠与效力，该主张于法无据，不予支持。

因此，在确认位于北京市宣武区××大街××院××楼××单元××号的案涉房产系高卫东、杨金萍夫妻共同财产的前提下，在离婚诉讼中依法予以分割，在明晰产权归属的同时，由取得房屋所有权的高卫东支付一定价款补偿给杨金萍，江西省赣州市章贡区人民法院及原审法院本着尊重当事人意思自治的原则分别作出的（2008）章民一初字第625号民事判决和（2011）赣中民三终字第62号民事判决中对于案涉房产的处理，有事实和法律依据，并无不当。

来源：房地产法律研究