“三道红线”满月，规模房企普遍“踩线”
最近一段时间以来，“三道红线”成为房地产行业绕不开的话题。
8月13日，市场传出消息称，监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。据悉，该新规或将于2021年1月1日起在整个房地产行业内实行。
8月20日，住建部、央行等部门召集房企的座谈会，提出要实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，这也基本确定了“三道红线”融资政策的准确性。
9月14日，中国人民银行副行长潘功胜表示，目前重点房地产企业的资金监测和融资管理规则起步平稳，社会反响正面积极；将会同住建部以及其他相关管理部门，跟踪评估执行情况，不断完善规则，稳步扩大适用范围。
这也意味着，“三道红线”已经在试点执行，并且未来会普遍采用。而根据媒体报道的最新消息，监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。
规模房企普遍“踩线”
所谓“三道红线”，一是剔除预收款后的资产负债率大于70%；二是净负债率大于100%；三是现金短债比小于1.0倍。同时，根据企业在上述监管指标下的分类，分为四档，全部“踩线”，为红色档，有息负债不得增加；两项“踩线”，为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%；一项“踩线”，为黄色档，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求，为绿色档，则有息负债规模年增速可放宽至15%。
对于房地产企业而言，融资规模对企业的运营有着至关重要的作用，当下的负债指标决定接下来的融资规模，对房企的影响重大。根据诸葛找房数据研究中心监测的100家上市房企数据来看，房企踩线的占比为86%。
结合房企的业绩规模，2000亿以上的房企橙色档占40%，但龙头房企仍存在财务指标较好的房企，绿色档占13%。1000-2000亿的大型房企财务指标较差，位于绿色档房企为0，大部分位于橙色档，其次是红色档，后期有息负债增速将会受到限制，倒逼其进行战略调整。500-1000亿元的房企以橙色和黄色档分布居多。500亿以下的房企各档分布较为均匀，位于25%左右。
以上市房企公布的2020年中期业绩数据为准，根据诸葛找房数据研究中心本次监测的100家上市房企中，有包括云南城投、鲁商置业、中南建设、绿地控股、融创中国、美的置业、中国恒大、泰禾集团、华夏幸福、嘉凯城、新华联、光明地产、富力地产、泛海控股、阳光100、天房发展、首创置业、华侨城、金融街、中国武夷、厦门国贸和苏州高新在内的22家房企三道红线全部踩中。值得注意的是，其中有多家头部房企位居红色档，资产负债率超过80%、净负债率超过200%、现金短债小于0.3的不在少数。
踩中两道红线的橙色档房企数量最多，有36家。其中，包括中梁地产、中交地产、新城控股、中国奥园、华远地产、金科、万科、阳光城、荣盛发展、中骏集团、首开股份、蓝光发展、时代中国、迪马股份、大悦城、中国铁建、中国金茂、宝龙地产、雅居乐、龙湖、世茂、华润置地等知名企业。橙档中的房企大多数踩中了“资产负债率大于70%”和“现金短债比小于1.0”这两道红线。
黄色档的房企为28家，其中包括佳兆业、合生创展、滨江集团、融信、保利地产、金地、远洋、碧桂园、禹洲集团、旭辉、花样年等。其中，绝大多数房企踩中了“资产负债率大于70%”这道红线。
而绿色档的房企数量仅有14家。除中海地产、招商蛇口等少数头部房企，其余房企规模较小。
中小房企开启高息债模式
随着融资新规的逐步落实，未来杠杆率过高的企业融资越来越难，钱也会越来越贵。
9月21日，鑫苑置业宣布完成一笔美元票据的发行。该票据本金金额为3亿美元，利率14.5%，期限为2023年到期。对于此笔融资用途，鑫苑置业方面表示，拟将票据发售的所得款项用于某些离岸现有债务的再融资以及用于一般公司目的。从融资利率水平来看，14.5%的融资利率已远超行业平均融资成本3倍以上，在今年上半年普遍下降的融资利率中，显得颇为扎眼。
同样靠高息发债的还有汇景控股，8月3日，汇景控股宣布，拟发行票面利率12.5％的美元优先票据，发行金额为1.1亿美元，该票据将于2021年到期。一月后，9 月 1 日，汇景控股再发融资公告称，拟发行 2021 年到期的额外 2500 万美元票息 12.5％优先票据，该票据将与上述8月票据合并及构成单一系列。其资金用途与鑫苑置业相同，主要用于偿债。
“三道红线”的考核之下，融资机构对于部分杠杆率高的企业不太友好。今年9月，当代置业发布的2笔合计1亿美元的票据，利率也高达11.95%；佳兆业集团于9月3日增发的一笔4亿美元票据，利率也高至11.25%。
尽管“三道红线”没有落实到纸面，却无形的影响着企业融资的节奏。一方面是融资利率的高企，另一方面，则是融资规模的收缩。
数据显示，从8月20日至今，房企债券融资规模明显收缩。根据贝壳研究院统计数据，按发行日期来看，8月20日-9月20日房企境内外融资规模约992.7亿元，比前一个月（7月19日-8月19日）减少24.6%，规模收缩约1/4。
具体来看，“新规”后一个月间，境外融资规模约280.9亿元，较前一个月大幅降低45.6%，占比整体融资规模约28%。境内融资相对平稳，“新规”后一个月境内融资规模约711.8亿元，较前一个月微增0.6%。
外部环境的高度不确定性导致今年4月后的境外债市低迷。同时，融资新规的影响有一定的滞后期，在逐步消化前期计划性发债后，境内债市规模或将进一步收缩。
从目前融资情况来看，融资成本较低的企业，还有进一步降低的空间。而融资成本较高的企业，未来可能会面临成本增加的问题，所以降杠杆仍是企业眼下首先工作。
“三道红线”之下
房地产行业将发生怎样的变化？
面对“三道红线”的严厉监管之下，房地产行业未来将发生怎样的变化，是业内所关心的话题。
中房研协测评研究中心近日发布的一份报告指出，未来房地产发展速度将趋向平稳，市场竞争格局将相对稳定。新规通过设置三道红线，对房企有息负债规模进行严格管控，这意味着房地产融资环境再次迎来较大力度收紧，融资限制将直接限制房企规模扩张的速度，从而使房地产市场发展速度趋向平稳。同时，以往通过高杠杆、高负债、高周转模式异军突起的机会不复存在，头部房企依靠自身规模优势，地位将更加稳固，排名靠后房企实现超越的难度进一步加大。此外，高负债率房企将面临较大的发展压力，低负债率房企则迎来发展机会。一方面，负债规模被限定低速增长甚至零增长，这意味着企业将无法再获得大规模融资，企业必须加快销售回款，提高内生性造血能力以维持企业正常运行和偿还债务所需；另一方面，以往房企通常是通过贷款或融资拿地，一旦融资受限，将直接大幅削弱企业拿地能力，而土储又直接关系企业的长期发展，高负债率房企将不得不面临发展失速的局面。相对而言，负债率控制较好的房企拥有更大的运营空间，在拿地方面也将有更多选择。
几乎所有房企高管都认可中央出台“三条红线”的必要性和其对行业的重要性。
万科董事会主席郁亮近日表示，"三道红线"的影响力不亚于2002年实施土地招拍挂。郁亮指出，中国房地产行业有三个阶段：一是2002年之前的阶段，是土地红利阶段，拿到地就容易赚钱；二是招拍挂之后，需要更多的资本市场和金融支持才可以买更多的地，这是金融红利阶段；三是管理红利时代，因为金融红利时代已经划句号了。近年来房地产金融占比越来越高，这是不对的，一个国家发展不能只靠房地产，应该有科技、基础服务、制造业等等，所以金融过多被房产占用不是好事情，国家一定会采取措施，只是之前不知道什么时候会做这个事情。今年明确下来了，明年要全面开始实施这个政策，所以到了管理红利阶段。这个阶段和过去阶段不一样，所有的房企再次来到了同一起跑线，都归零了。郁亮认为，"三道红线"对行业而言是重大游戏规则的改变，影响所有企业而不是只影响某些企业。三道红线是会进行穿透检查的，表内表外穿透性全覆盖。所以之前的财务技巧都没有任何用处，而必须是实打实来调整。所以对所有的开发商都是挑战。
三盛集团总裁冯劲义表示，“三条红线”是大势所趋。此前房地产调控都是针对C端购房者，是从需求端进行调控，这一轮调控则是在供应端收紧，即让房企在金融端把杠杆降下来。在冯劲义看来，房企应对“三条红线”可以分为短期、中期和长期举措。短期即要向内抓回款、抓销售。同时，企业要抓住窗口期，在很多金融机构还未反应过来的时候，能融的钱赶紧融回来。从中期来看，房企要讲究打法。“三条红线”是随着拿地、销售、回款在动态变化，所以企业要主动监测，在此过程中找到经营的打法，加强合作，可以引入金融机构做股东。此外，企业前期还可通过产业勾地等方式规避一些涉房类的债务。从长期看，企业需要通过规模竞争达到稳定经营的局面，这样企业自身的风险就会比较小。
如是金融研究院院长、首席经济学家管清友表示，房地产企业必须转变思路，不要抱有幻想，要从开发人过渡到手艺人，未来不再是上规模、铺摊子、上杠杆的时代，房企要做到提高单体项目的融资能力、盈利能力。对于“三道红线”，管清友认为是中国房地产行业金融整顿的标志。过去从金融的维度，没有给房企直接设定指标，因此这种监管方式的变化，实质上就是把房地产金融直接当作金融业和金融机构来监管。对于这一点，中央的态度是明确的、坚定的，手段也是非常有力的，企业的应对不要抱有幻想，这是一个常态化的监管方式。无论在企业，还是在相关产业链上的从业人员一定要认识清楚。
“对于一些债务压力较大的企业，后续需要不断尝试降低负债。甚至有必要积极降价促销，以回笼资金。”严跃进认为，若新规在行业内实行，融资则面临收紧，房企缓解资金压力的主要来源变为增加销售，紧抓回款。
“三道红线”也迅速引起企业的反应。9月初，多家房企率先降价促销，部分房企开始酝酿降本增效方案，还有一些房企抓住政策窗口期，启动大规模融资。在融资监管的环境下，降负债将成为房企的重中之重，尤其是红线档房企，可能面临当前的战略调整，规模扩张的步伐将要趋缓。
行业调整的端倪已现，对于房企来说，未来房企必将要加强自身创造现金流的能力，缩小资本的力量。三道红线的差异化债务管控对企业的长远发展未必是坏事，降低房企盲目扩张和多元化发展的动力，迫使其回归到理性、高质量的扩张，有利于行业健康发展。
