焦点丨旧改登场！今年涉及3.9万个小区规模约6650亿元 有效对冲投资下滑

中房报记者 许倩丨北京报道

58岁的朱老伯从8岁起就住在上海市杨浦区武川路222弄，上个月底他拿到了新家的钥匙。同一个门牌号，从1楼到了2楼，实际居住面积也多了10个平方米，敞亮的独立厨卫取代了以前昏暗潮湿的空间。

这是一个老旧小区，经过改造后朱老伯的居住条件有了极大改变。未来，还将有更多像武川路222弄的老旧小区迎来改变。

国务院办公厅近日印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（以下简称"意见"），要求按照党中央、国务院决策部署，全面推进城镇老旧小区改造工作。2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。

国务院参事、住建部原副部长仇保兴表示，全国460亿平方米建筑中老旧小区存量达100亿平方米。如果按照1000元/平方米补助标准，分5年补助完成，将拉动投资10万亿元，平均每年投2万亿元真金白银，它的好处是当年即可投出去，对经济带动很大，可以有效对冲投资下滑。

“今年改造700万户，每户100平方米，加上停车设施、加装电梯、海绵社区建设，总投资额将达到7000亿到1万亿元，预计可拉动固定资产投资1.2～1.5个百分点。1万亿元投资大约能带来1000万就业岗位。老旧小区改造完成后，还将极大地增加城市韧性，提升城市抗风险的能力。”仇保兴表示。

━━━━旧改登场

“旧改”在今年首次被量化写入中央政府工作报告，意味着继棚改收尾后旧改有望从今年开始大规模上量。

此次意见明确了城镇老旧小区改造任务，重点改造2000年底前建成的老旧小区。改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类，要求各地因地制宜确定改造内容清单、标准。到“十四五”期末，结合各地实际力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。

今年的旧改目标是：改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加1倍。2019年住建部统计显示，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超4200万户，综合改造最高投资可达4万亿元。据此估算，户均改造投资约9.5万元。按此计算，今年旧改市场规模约6650亿元。

对于旧改最核心也是最难办的资金部分，此次意见提出建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。

加大政府支持力度，将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，中央给予资金补助。支持各地通过发行地方政府专项债券筹措改造资金。支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资，但不得承担政府融资职能，杜绝新增地方隐性债务。

记者查阅资料发现，从目前已发行旧改专项债来看，专项债融资在总投资占比为30.7%，极大缓解了财政压力，提高了社会资本参与度，未来也有助于“旧改”进一步放量。

意见还要求，商业银行依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量，投资参与各类需改造设施的设计、改造、运营。同时，落实税费减免政策。

一些银行已开始真金白银投入“旧改”。7月17日，在住房和城乡建设部大力推动下，国家开发银行与吉林、浙江、山东、湖北、陕西5省，中国建设银行与重庆、沈阳、南京、合肥、福州、郑州、长沙、广州、苏州9个城市，分别签署支持市场力量参与城镇老旧小区改造战略合作协议。预计未来5年内将向这5省9市共提供4360亿元贷款，重点支持市场力量参与的城镇老旧小区改造项目。

其中，国家开发银行预计向吉林等5省提供2610亿元贷款，中国建设银行预计向重庆等9市提供1750亿元贷款。

━━━━新的增长点

过去几年，棚改在经历了2014年及以前实物化安置和2015年货币化安置后，带动了居民居住质量提高，推动了商品房销售和去库存，但也助长了房价大幅上涨。2019年棚户区改造套数仅316万套，较2018年626万套大幅缩减，即棚户区改造已基本接近尾声。

多位业内专家均认为，不同于“棚改”，城镇老旧小区改造不会直接刺激地产开发，主要聚焦在“补居住短板”，属于供给侧改革，既是造福上亿百姓的重要民生工程，也是有效扩大内需、做好“六稳”工作、落实“六保”任务的重要发展工程。

“旧改”内容分为基本类、提升类、完善类三类，基本类如改造水电管网可扩大建材等内需，完善类如家装电梯、安防系统、物业用房等，提升类如公共服务设施配套建设及其智慧化改造，则是社区信息数字化管理的基础。

中信证券首席经济学家诸建芳认为，“旧改”可在短期内提振消费和投资，是逆周期调节的重要抓手；中长期是“补短板”的重要内容，同时与新基建相契合，推动城市高质量发展。从规模上看，“旧改”发展空间广阔，且随着居民生活需求的升级，预计规模会日渐增大。

据中信证券研究部地产组估计，以北京市老旧小区典型小区改造为例，老旧小区投入门类丰富，带动产业链长，并且基础的配套设施改造投入空间大。参照《北京市老旧小区综合改造技术经济指标》（2017），假设典型的小区为砖混结构住宅楼，建筑面积2300平方米，地上5层，共45户，两个单元，无地下室，改造的内容包含抗震加固、节能改造、电气水暖、加装电梯、公共区域等领域。

在这样的典型假设下，其社区的总投资将达到658.05万元，户均投资额将达到14.62万元（户型小），单位强度投资额将达到2861元/平方米，也远高于住建部测算全国平均是1250元/平方米。总体来看，单位投资强度还有很强的上升空间，弹性较大。

招商证券分析师赵可预计，“旧改”的潜在市场空间超过5万亿元，还将带动居民自发户内装修，空间或达6000亿元。

旧改作为房地产市场下一个掘金池，更成为房企押注的“新战场”。据克而瑞统计，广州已有房企介入已签意向以及已签约旧改项目194个，总用地面积1.95亿平方米。

新时代证券首席经济学家潘向东认为，在地产周期切换到竣工上升周期时，旧改可以与地产竣工周期形成合力，对电梯、停车设备、物业管理、水电气路改造、供暖、公共设施建设等行业有直接带动作用，同时旧改还可能带动居民自发进行房屋装修，对家电、家居、建材等行业可能会有间接拉动作用。

文章来源于中国地产